Сказать, что на рынке дальних земель выросли цены, нельзя, но интерес к ним появился. Это уже хорошо для рынка. Сейчас растет количество сделок, что дает возможность лучше ориентироваться в ценах. Рынок сформирован только в ближайшем Подмосковье, там профессионалам не составляет труда оценить стоимость любого участка. Рынок дальних земель находится в стадии формирования и он будет подрастать. Дальнее Подмосковье привлекательно тем, что здесь еще можно покупать целые гектары земли, а не 10-15 соток. Почти все эксперты рынка сходятся во мнении, что пока рано говорить об ажиотаже на рынке дальних земель, но тенденция уже наметилась.

Ситуация может резко поменяться, что обусловлено, в первую очередь, тем, что в ближнем и среднем Подмосковье не останется свободной высоколиквидной земли под производство, и на рынке наблюдается жесточайший дефицит земли промышленного назначения.

Инвесторы редко соглашаются брать существующие предприятия, опасаясь проблем с акционерами, банкротством, долгами и т.п. К тому же старые производственные фонды часто настолько изношены, что легче все это снести и построить новое предприятие. Впрочем, и с землями промышленности не все так гладко. Владельцы участков земли под промышленное строительство так взвинтили цены, что для многих девелоперов приобретение этих участков становится нерентабельным. Да и сама земля под производство зачастую таит в себе массу “сюрпризов” для покупателя. Например, большинство предлагаемых на рынке площадок, относящихся к производственным предприятиям, предлагаются на продажу с непереоформленным правом постоянного бессрочного пользования на землю. Для отчуждения таких площадок компании вынуждены порой прибегать к серым схемам, что также весьма негативно отражается на развитии рынка земли. Кроме того, девелопер может столкнуться с плодами деятельности своего предшественника, такими как загрязненная территория, различные обременения или висящие на приобретаемом предприятии объекты социальной сферы. Бывает, что продавцы добросовестно заблуждаются. Особенно часто так поступают какие-то большие заводы: документов на землю у них нет, но они считают себя ее хозяевами. Сейчас происходит раздел собственности на федеральную, муниципальную и областную, тут огромные проблемы. Зачастую не могут разобраться, где чья земля.

Другим "сюрпризом" являются многочисленные предложения о продаже земли, находящейся в аренде. Поскольку выкуп арендуемой земли прямо запрещён постановлением пленума ВАС № 11 от 24.04.2005 г., не совсем понятно, что именно приобретает в этом случае покупатель и за что же он платит. Ведь договорное и ограниченное по времени право арендатора, и вещное и бессрочное право собственника - это две приниципиально отличающиеся друг от друга ситуации для покупателя с точки зрения защищённости его инвестиций (подробнее об этом - в разделах "О запрете выкупа арендуемой земли, или как потерять деньги" и "60 подмосковных прокуратур работают без выходных: Юридический ликбез от Митволя").

Однако именно для производителей отдаленность от столицы помехой не является. В концепции организации производства привязка к направлению — фактор не определяющий, да и удалённость от МКАД - фактор скорее субъективный, ведь при удалённости от МКАД более, чем на 50-70 километров модель организации бизнеса "живём в Москве - работаем в области" очевидно требует замены на модель, полностью основывающуюся на использовании местных трудовых и прочих ресурсов. Основными требованиями, предъявляемыми производителями, являются транспортная доступность, стоимость рабочей силы, близость к городу-сателлиту и цена земельного участка - а они-то как раз на значительном расстоянии от МКАД стоят ощутимо дешевле. Промышленное строительство активно развивается в Ступинском, Раменском, Можайском, Каширском районах более чем за 100 км от МКАД, а строительство Центральной КАД с прилегающей к ней мультимодальной инфраструктурой на расстоянии в 40-80 километров от МКАД значительно увеличивает инвестиционную привлекательность дальних участков.

При кажущемся обилии предложений выбор участков, подходящих для создания объектов коммерческой недвижимости по местоположению, размеру и цене, а также разрешенному использованию, ограничен. Несоответствие спроса и предложения на рынке земельных участков под коммерческую недвижимость отмечают многие эксперты. Цены в первую очередь будут расти на земли вблизи водоемов, так как таких осталось достаточно мало.

Интерес к дальним участкам уже появился, особенно у промышленников: в центре практически исчерпан лимит по энергоносителям, да и подвод коммуникаций существенно осложнен, а сделать все это в удаленных районах значительно проще. Да и внеплановые многодневные зимние ограничения и отключения энергоснабжения предприятий, связанные с постоянно нарастающим дефицитом электроэнергии в Москве и Московской области, выдержит не каждое производство. Взвесив все "за" и "против", крупные производственники начали ориентироваться на дальнее Подмосковье.


Постоянный адрес и полный текст статьи: http://www.reline.ru/cgi-bin/event.pl?=10350