| |
Объявлен запрет на выкуп собственниками недвижимости арендуемых участков - об этом гласит вышедшее в конце апреля постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (N11 от 24.04.05).
Приобрести недвижимость можно либо на первичном рынке - при приватизации строений или при продаже земли для строительства, либо на вторичном - у частных собственников. Однако на практике первое оказывается невозможным, а второе затруднительно. Местные администрации предпочитают не продавать строения и участки под новое строительство, а сдавать их в аренду ограниченному кругу лиц безо всяких конкурсных процедур или с имитацией таковых (пример - московские инвестиционные контракты). Недавние изменения в Земельном кодексе сделали обязательной аукционную форму предоставления земельных участков, но почему-то только для жилищного строительства. Представителям малого и среднего бизнеса надо по-прежнему идти на поклон к чиновнику.
Предложение на вторичном рынке недвижимости крайне ограничено, новых зданий строится мало из-за недоступности участков. Попытки собственников приватизированных предприятий найти более эффективное применение для существующих объектов недвижимости наталкиваются на противодействие тех же чиновников-монополистов, требующих плату за любое изменение "разрешенного" использования. А покупка-продажа недвижимости, расположенной на арендуемом участке или его части, создает проблему перезаключения договора как для покупателя, так и для продавца.
Преобладающая доля частных зданий и предприятий расположена на государственной земле. Это дает региональным и местным чиновникам основание претендовать на управление и даже на распоряжение такими участками. Администрация может прижать частного собственника недвижимости и через договор аренды земельного участка. Формально это гражданско-правовой договор. По сути же - поскольку здание не перенесешь - договор кабальный. Фактически это "договорной налог": отношения арендатора и арендодателя основаны на административном, властном подчинении, арендатор не может влиять на размер платы, она, как правило, устанавливается нормативным актом администрации. Условия же договора могут определяться чиновником-арендодателем произвольно и с каждым арендатором в индивидуальном порядке.
Между тем похоже, что именно административная аренда застроенных земельных участков принята нашими правительственными стратегами в качестве приоритета. Об этом свидетельствуют барьеры для выкупа и требование обязательного переоформления прав на землю.
Продаже земли всячески препятствуют администрации всех уровней. По словам начальника управления МЭРТ Игоря Гречухина, сумели выкупить участки только 7% предприятий, перешли на аренду - 35%. Высокая цена выкупа - далеко не самая большая проблема. Чиновники установили множество юридических и административных рогаток, чтобы на пушечный выстрел не допустить заявителя к проекту договора, вынудить его к поискам "договоренности". Нередки случаи, когда вместо участка под имущественным комплексом заявителю предлагают участки только под "подошвами" зданий либо необоснованно требуют предоставления документов о госрегистрации прав на каждое строение. Кому-то в приватизации участков отказывают из-за неопределенного "водоохранного" назначения, из-за противоречия Земельного кодекса РФ и ФЗ "О приватизации", которые позволяют относить один и тот же земельный участок к двум категориям земель одновременно. Иначе говоря, государство не устраняет очевидные несуразности законодательства о выкупе, попустительствует его нарушениям. Очевидно, что целью всей этой политики является "выжимание" собственников частной недвижимости в аренду.
Получается, что собственников зданий вынуждают отказаться от вещного и бессрочного права на участок в обмен на право договорное и ограниченное по времени. Фактически государство как собственник участка превращается и в собственника недвижимости. Поэтому понуждение к переходу на административную аренду для частника равноценно национализации недвижимости
Постоянный адрес и полный текст статьи: http://aksionbkg.com/library/91/110?i_99=38834 |
|
Описание земельного участка